住宅ローンに諸費用が含まれているときの個人再生とマイホーム維持

個人再生手続は、自己破産手続と同じように裁判所を用いる債務整理手続ですが、自己破産手続にはない特色があります。その一つが住宅資金特別条項です。

住宅資金特別条項を用いることで、住宅ローン残高の残るマイホームを住宅ローン債権者などに処分されずに、他の借金の支払負担を減らすことができます。

もっとも、住宅資金特別条項には利用条件があります。

たとえば、住宅ローン以外の借金も含めてローンを組んでいる場合には、住宅資金特別条項を利用できない恐れが生じます。
マイホームの購入には、様々な諸費用が掛かります。その諸費用を住宅ローンに組み込んでいる方も多いでしょう。

ここでは、住宅ローンに諸費用が含まれているときに個人再生手続でマイホームを維持できるかという問題について説明します。

１．個人再生手続の特徴

個人再生手続は、支払不能の恐れのある債務者が、最低限支払うこととされている借金の一部を原則3年（最長5年）で支払うこととする再生計画案を裁判所に認めてもらい、その計画に基づく返済を終えれば、残額を免除してもらえるという債務整理手続です。

(1) 手続の種類

個人再生手続には、小規模個人再生と給与所得者等再生という2つの種類の手続があります。

一般的には、小規模個人再生が多く利用されています。なぜなら、給与所得者等再生よりも、利用しやすく返済負担も減らしやすいためです。

給与所得者等再生は、小規模個人再生が債権者に反対され失敗してしまう恐れがある場合に、債権者による反対手続がないため、例外的に利用されます。

(2) 債権者平等の原則

個人再生手続では、公的機関である裁判所を利用するため、手続で不利益を受ける債権者の間の公平性が重視されます。これを、債権者平等の原則と呼びます。

そのため、必ず全ての債権者を手続の対象とする必要がありますし、特定の債権者が優先的に返済を受けることはできないのが原則です。

(3) 処分されない財産と処分される財産

個人再生手続が自己破産手続に対して持つ大きなメリットの一つが、価値ある財産を裁判所により処分されないことです。

自己破産手続で裁判所により処分され債権者に配当される債務者の財産見込額である、清算価値相当額を、再生計画では最低限返済しなければならない（清算価値保障の原則といいます）とされている代わり、財産の処分がないのです。

もっとも、借金の担保となっている財産は、個人再生手続でも処分されてしまうことが原則です。

借金の担保となっている財産は、裁判所ではなく、担保権を持つ債権者により処分されてしまいます。担保権を持つ債権者は、債権者平等の原則の例外的な存在であり、個人再生手続とは関係なく、担保権に基づき、担保となっている財産を処分できるためです。

一方、債権者平等の原則があるため、担保権を持つ債権者への借金を手続から除外することはできません。

ですので、本来ならば、マイホームに住宅ローンが残っている場合に個人再生手続をすると、住宅ローン債権者は、マイホームに対し持つ抵当権に基づいて、マイホームを処分してしまうはずなのです。

しかし、個人再生手続では、住宅資金特別条項（「住宅ローン特則」とも呼ばれます）を再生計画に盛り込むことで、住宅ローンの支払いを継続する代わりに、マイホームだけは、債権者に処分されないようにすることが出来ます。

もっとも、住宅資金特別条項は、マイホームを処分して債権を優先回収できる住宅ローン債権者の利益を害します。

そのため、住宅資金特別条項を利用するには、以下の条件を満たしていることが必要です。

1. マイホームに関するローンであること
2. 住宅資金特別条項による保護に値する債務者の生活の場であること
3. マイホームに債務者が負担する住宅ローン以外の借金を担保する抵当権がついていないこと
4. 保証会社の代位弁済から6か月以上経過していないこと

ここではテーマとする諸費用ローンの問題は、

• マイホームに関するローンであること

という条件が特に関連します。

２．住宅資金特別条項が使えるかどうかのポイント

マイホームの建物自体の建設や土地の購入代金、さらには、マイホームの一部を作り直すリフォーム代金に関するローンを対象とすれば、住宅資金特別条項を利用できます。

しかし、マイホームを手に入れる際に必要となる費用は、他にも様々なものがあります。

例えば、不動産登記に関する費用や税金、保証会社への保証料や不動産会社への仲介手数料、火災保険料などです。このような費用は、マイホームそのものの直接の代金ではありませんから、それもローンで賄った場合、厳密には「住宅ローン」とは言いにくくなります。

しかし、税金をはじめとして、諸費用といえどもほとんどの場合はかなりの高額になるため、諸費用ローンで賄うことはよくあることです。

にもかかわらず、諸費用ローンがある場合には、絶対に住宅資金特別条項を利用できないと形式的に処理してしまうと、ほとんどの人が住宅資金特別条項を利用できないという結果になりかねません。

そこで、住宅ローンに伴う諸費用ローンについては、住宅ローンに比べれば非常に少なく、かつ、マイホームを手に入れることに強く関係している支出に用いた場合に限り、住宅資金特別条項の利用が認められています。

３．住宅資金特別条項と諸費用ローンの具体例

諸費用ローンがある場合に住宅資金特別条項を用いることが出来るかは、

• 諸費用ローンが住宅ローンに組み込まれているか、それとも別個の借金となっているか
• 諸費用ローンが別個の借金となっている場合に、マイホームに諸費用ローンについても抵当権がついているか

で場合分けして考える必要があります。

(1) 諸費用ローンが住宅ローンに組み込まれている

この場合、先ほど説明したポイントが、そのまま分かれ目となります。

諸費用ローンが、住宅ローンに比べれば非常に少ないということですが、具体的には住宅ローンの１０％程度までが目安です。それ以上の金額となると、諸費用ローンによる支出は、マイホーム購入に関する支出とは関連しないものも含んでいると評価されやすくなります。

また、支出の内容ですが、登記費用や税金は、不動産取引に不可欠な出費ですから、マイホーム取得との関連が認められます。

火災保険や、住宅ローンを組む際に求められる団体生命保険、さらに、中古物件のリフォーム関連費用も、住宅資金特別条項の利用の障害とはなりにくいでしょう。

問題となりがちなのが、家具や家電に関する支出です。家具や家電の費用は、マイホームそのものに関する費用とは言えません。

そのため、厳密には、家具や家電に諸費用ローンを用いた場合、住宅資金特別条項を用いることは出来ません。

もっとも、実務上は、大枠としては居住環境であるマイホームを形作るための費用として、一体として住宅資金特別条項の利用を認められることが、無いわけではありません。ケースバイケースとしか言えませんので、必ず弁護士によく相談してください。

なお、諸費用ローンを教育費などに用いた場合、マイホームとは関係がありませんから、住宅資金特別条項が認められる余地はまずありません。

(2) 諸費用ローンが住宅ローンとは別の借金

この場合は、マイホームに諸費用ローンについても抵当権がついているかどうかでさらに場合分けが必要です。

①抵当権が付いている場合

銀行から諸費用ローンを住宅ローンとは別の借金として借りた場合、基本的に諸費用ローンについてもマイホームに抵当権が付くことになります。

住宅資金特別条項の利用条件には、住宅ローン以外の借金についての抵当権があってはならないというものもありますから、諸費用ローンが住宅ローンと同じようなものである言える必要があります。

そのため、諸費用ローンの使い道が、諸費用ローンが住宅ローンと一体となっている場合と同様に問題になります。

②抵当権が付いていない場合

ノンバンクから諸費用ローンを借りた場合、抵当権が付かないこともあります。

この場合は、一言で言えば問題が生じることはありません。なぜなら、この場合の諸費用ローンは一般の貸金業者からの借金と変わりがないからです。

マイホームとの関連性や金額に関わらず、通常の借金同様、一部の金額を再生計画に基づいて返済していくことになります。

４．個人再生の問題は弁護士に相談を

住宅資金特別条項を用いた個人再生手続は、マイホームを維持しながら借金の返済負担を大きく減らすことが出来る非常に便利な債務整理手続です。

しかし、マイホーム購入に伴う諸費用ローンは、住宅資金特別条項の利用を困難にする恐れがあり、ひいては、マイホームを手放して自己破産せざるを得ないことにつながりかねません。

たとえば、2018年にシェアハウスローンで業務停止処分を受けたスルガ銀行の住宅ローンでは、諸費用ローンの使い道が事業や投資以外は自由で、教育費や生活費などに充てることも可能となっています。

しかも、担保評価額の最大120％まで融資可能であり、金利も他行より比較的高額のため、返済に行き詰ったうえ、住宅資金条項も用いることができない可能性があります。

諸費用ローンの使い道が、マイホームに関連する費用と言えるか、諸費用ローンが住宅ローンとは別の借金と言えるかは、専門的な知識と経験を持つ弁護士で無ければ判断をすることが出来ません。

泉総合法律事務所は、これまで、個人再生手続でマイホームを維持しながら債務整理をすることを希望された多くの依頼者のご期待に応えて参りました。その中で、諸費用ローンに対する対処も含め、住宅資金特別条項を用いた個人再生手続の経験を多く積んだ弁護士が在籍しております。

住宅ローンの返済に悩み、住宅資金特別条項を利用した個人再生手続を検討していらっしゃる皆様は、是非、お気軽にお問い合わせください。